Bei einem Immobilienkauf fallen neben den reinen Bau- und Grundstückskosten noch viele weitere finanzielle Belastungen an. Wer hier vorab nicht genau kalkuliert, sieht sich mitunter später mit grossen Problemen konfrontiert. Eine der wichtigsten Kostenstellen ist die Grundstückgewinnsteuer. In diesem Beitrag erklären die Spezialisten von BETTERHOMES, wer sie zahlen muss, wie man sie errechnet und welche Unterschiede es in den verschiedenen Kantonen gibt.
Die wichtigsten Informationen zur Grundstückgewinnsteuer im BETTERHOMES-Überblick
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer, die auf Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Es handelt sich dabei um eine Kapitalertragsteuer, deren Bemessungsgrundlage sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis bzw. den Anlagekosten errechnet. Im Kanton Zürich zählen zu den Anlagekosten etwa der Kaufpreis oder der Verkehrswert von vor 20 Jahren (bei mehr als 20 Jahren Besitz), Aufwendungen für Bauten und Bodenverbesserungen, Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge, Insertionskosten und Abgaben für die Handänderung bei Kauf und Verkauf.
Auch die Besitzdauer hat einen Einfluss auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer. Je geringer der Gewinn und je länger die Haltedauer, desto geringer fällt die steuerliche Belastung aus. Auf diese Weise soll der kurzfristigen Spekulation vorgebeugt werden. Im Kanton Zürich beispielsweise muss für Verkäufe nach weniger als einem Jahr ein Aufschlag von 50 % auf den Grundtarif gezahlt werden. Nach zwei Jahren sind es nur noch 25 %. Nach fünf Jahren auf der anderen Seite gibt es bereits einen Abschlag von 5 und nach 10 Jahren sogar von 50 %. Im Kanton Genf beispielsweise wird nach 25 Jahren sogar ganz auf die Grundstückgewinnsteuer verzichtet.
Wer erhebt die Steuer – BETTERHOMES erklärt
In den Kantonen Zug und Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer von den Gemeinden erhoben. In Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Obwalden, Jura und Schaffhausen übernehmen das der Kanton und die Gemeinden gemeinsam, in den übrigen Kantonen ausschliesslich der Kanton.
In denjenigen Regionen, in denen die Erhebung der Steuer allein über den Kanton erfolgt, erhalten die Gemeinden in der Regel eine Beteiligung an den Steuereinnahmen. Grundsätzlich wird die Durchsetzung der Steuerzahlung von dem Kanton bzw. der Gemeinde übernommen, in dem bzw. der sich das Grundstück befindet.
Um die Grundstückgewinnsteuer sicherstellen zu können, haben die Gemeinden üblicherweise ein Pfandrecht auf das Grundstück. Wenn die Verkäuferschaft die Grundstückgewinnsteuer verweigert, ist die Gemeinde berechtigt, die Verwertung des Grundstücks zu verlangen und ein gesetzlich begründetes Pfandrecht auf die Liegenschaft geltend zu machen. Die Käufer haben verschiedene Möglichkeiten, sich dagegen zu schützen.
- Beim Steueramt des neuen Wohnorts nachfragen, ob die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer geleistet wurde
- Hinterlegung der geforderten Grundstückgewinnsteuer beim Steueramt oder auf einem Bankkonto
- Vereinbarung, dass der Kaufpreis erst nach Entrichtung der Grundstückgewinnsteuer gezahlt wird.
- Vertragliche Vereinbarung, dass man die Grundstückgewinnsteuer entrichtet und dass der geleistete Betrag vom Kaufpreis bezahlt wird.
Steuerpflichtige Grundstückarten
Gem. Zivilgesetzbuch (ZGB) Art. 655 zählen als Grundstücke unter anderem Liegenschaften, Bauten Bergwerke, Miteigentumsanteile an Grundstücken oder im Grundbuch eingetragene selbstständige und dauernde Rechte wie Nutzniessungsrechte, Baurechte, Quellenrechte, Wasserrechtsverleihungen und andere Grunddienstbarkeiten.
Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer ergibt sich aus der Differenz zwischen Anlagekosten und Verkaufspreis. Veranschaulichen wir uns das Ganze anhand eines Beispiels.
Angenommen, eine Wohneigentümerin bzw. ein Wohneigentümer im Kanton Zürich verkauft ein Einfamilienhaus nach 10 Jahren Haltedauer mit einem Reingewinn von 150’000 Franken.
- Damaliger Kaufpreis (einschliesslich weiterer Anlagekosten, z.B. Maklerprovision): CHF 1’200’000
- Erzielter Verkaufspreis: CHF 1’350’000
- Gewinn aus dem Verkauf: CHF 150’000
Der Kanton Zürich wendet folgende Steuersätze für die Grundstückgewinnsteuer an:
- Für die ersten CHF 5’000: 12%
- Für die nächsten CHF 8’000: 17%
- Für die nächsten CHF 10’000: 22%
- Für die nächsten CHF 15’000: 27%
- Für die nächsten CHF 20’000: 32%
- Für die nächsten CHF 50’000: 37%
Totaler Gewinn: CHF 150’000
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer:
- Für die ersten CHF 5’000: CHF 600
- Für die nächsten CHF 8’000: CHF 1’360
- Für die nächsten CHF 10’000: CHF 2’200
- Für die nächsten CHF 15’000: CHF 4’050
- Für die nächsten CHF 20’000: CHF 6’400
- Für die nächsten CHF 50’000: CHF 18’500
Total Grundstückgewinnsteuer: CHF 33’110
Abzüglich 20 % basierend auf der 10-jährigen Haltedauer: CHF 26’488
Die Grundstückgewinnsteuer bleibt in der Regel progressiv. Zum Beispiel würde bei einem Grundstückgewinn von 250’000 Franken der Kanton Zürich eine Brutto-Grundstückgewinnsteuer von CHF 76’688 erheben.
Möglichkeiten zur Reduktion der Grundstückgewinnsteuer
Will man voll von den positiven Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt profitieren, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Grundstückgewinnsteuer zu reduzieren. Verbreitet sind etwa die folgenden.
Erhöhung der Haltedauer:
Viele Kantone berücksichtigen die Haltedauer des Grundstücks bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Je länger man das Grundstück hält, desto niedriger kann der Steuersatz sein. In einigen Kantonen gibt es gestaffelte Steuersätze, die mit zunehmender Haltedauer abnehmen.
Selbstbewohntes Eigentum:
In einigen Kantonen gibt es Steuervorteile, wenn das verkaufte Eigentum der Hauptwohnsitz war. Dies kann bedeuten, dass der Gewinn teilweise oder vollständig von der Besteuerung befreit ist. Es lohnt sich, die spezifischen Regelungen im eigenen Kanton zu überprüfen.
Renovationen und Verbesserungen:
Die Kosten für Renovationen und Verbesserungen am Grundstück können in einigen Fällen vom Gewinn abgezogen werden, was den zu versteuernden Gewinn reduziert. Es ist wichtig, dass diese Ausgaben nachweisbar sind und die spezifischen Steuervorschriften berücksichtigt werden.
Schulden und Zinsen:
In einigen Fällen können bestimmte Schulden und Zinsen im Zusammenhang mit dem Eigentum steuerlich geltend gemacht werden und den zu versteuernden Gewinn reduzieren.
Steuervermeidungsoptionen:
Eine professionelle Beratung kann helfen, legale Steuervermeidungsoptionen zu identifizieren, die spezifisch auf Ihre Situation zugeschnitten sind. Ein erfahrener Steuerberater kann über mögliche Strategien informieren.
Familienzusammenführung:
In einigen Kantonen können Familienangehörige, die das Grundstück erben, in den Genuss von Steuervergünstigungen kommen. Dies kann eine Möglichkeit sein, die Steuerlast zu reduzieren.
Hinweis zu Verjährungsfristen
In vielen Kantonen verjähren die Rechte zur Veranlagung und zur Einforderung von Steuern nach fünf Jahren. Diese Frist kann allerdings unterbrochen werden. Grundsätzlich gilt für die Veranlagung eine absolute Verjährungsfrist von 15 Jahren und für den Bezug von zehn Jahren.
Das BETTERHOMES-Fazit zur Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer spielt bei der Veräusserung eine zentrale Rolle. Mit ihr hat der Gesetzgeber ein Instrument eingeführt, um kurzfristiger Spekulation mit Wohnraum vorzubeugen. Grundsätzlich gilt dabei, dass die steuerliche Belastung mit kürzer werdender Haltedauer und steigendem Gewinn erhöht wird. Wie hoch die einzelnen Steuersätze sind, unterscheidet sich dabei von Region zu Region zum Teil erheblich. Eine Möglichkeit zur Verringerung der Steuerlast besteht zum Beispiel in der Verlängerung der Haltedauer.
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